Salzkörner

Freitag, 15. November 2019

Bezahlbare Wohnungen schaffen

Fakten und Möglichkeiten der Kommunen

Deutschland hat zu wenig bezahlbare Wohnungen, gerade für Haushalte mit kleinem und mittlerem Einkommen. Eine wesentliche Ursache ist, dass im bezahlbaren Segment zu wenig gebaut wird. So wurden im Jahr 2018 „nur“ 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Um den vielen Wohnungssuchenden bezahlbare Wohnungen anbieten zu können, besteht aber aktuell ein Bedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr.

Die Gründe für den Fehlbedarf sind vielfältig: Eine Ursache liegt im zuletzt erfolgten Einwohnerwachstum Deutschlands um ca. eine Million Menschen, auch wegen der Zuwanderung. Zudem haben Kommunen in den „Nullerjahren“ preisgebundene Wohnungen verkauft. Jährlich verlieren weiter ca. 70.000 Wohnungen den Sozialstatus. Auch hat sich die Wohnungsmarktstruktur stark verändert: In Großstädten hat die Zahl der Singlehaushalte auf oft über 50 Prozent zugenommen. Zudem ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Person von noch 15 qm in den 1950er Jahren auf heute 46 qm pro Person um das Dreifache gestiegen. All dies erfordert zusätzlichen Wohnraum.

Mangelnde Baulandaktivierung und gestiegene Preise

Fakt ist aber auch: Fehlendem Wohnraum in attraktiven Städten steht ein Leerstand von ca. zwei Millionen Wohnungen, speziell im strukturschwachen ländlichen Raum, gegenüber. In stark nachgefragten Städten und Gemeinden ist eine maßgebliche Ursache für zu wenig preiswerten Wohnraum die Schwierigkeit, preiswertes Bauland zu aktivieren. Denn die Baulandkosten betragen in Hochpreisregionen über ein Drittel der Gesamtwohnungskosten. Aber auch die Zahl oft kostentreibender Normen allein im Bereich der DIN-Regeln ist auf knapp 4.000 gewachsen. Hinzu kommen gestiegene Energiestandards (Bsp.: EnEV) sowie umwelt-, städtebau- und bauordnungsrechtliche Anforderungen (Stellplatzpflichten, Lärmschutz, Denkmalschutz etc.). Folge auch dieses Normenaufwuchses waren zuletzt Steigerungen der Baukosten von jährlich fünf Prozent. Dies verteuert auch den öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Mieterhöhungen unterliegen Schranken

Zwar gibt es kein Grundrecht auf billige Mieten mitten in einer attraktiven Großstadt. Grund und Boden ist aber anders als andere Güter „nicht vermehrbar“. Für sie gilt daher auch im besten christlichen Sinne das Grundgesetzpostulat aus Art. 14 Abs. 2 S. 1 GG „Eigentum verpflichtet“. Gerade Wohnungen unterliegen daher aber auch bereits heute speziellen und im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Mietrechtsbindungen und nicht dem freien Spiel der Kräfte. Die Mietrechtsgesetze schützen Mieter und lassen beliebige Mieterhöhungen nicht zu.

Was über die bestehenden Schutzregeln nicht zur nachhaltigen Schaffung bezahlbarer Wohnungen hilft, sind ordnungsrechtliche Eingriffe wie ein Mietpreisdeckel oder die Mietpreisbremse. Beide schaffen keine einzige neue Wohnung. Ein Mieter, der in Konkurrenz zu 50 Mitbewerbern eine Wohnung möchte, klagt in der Regel nicht gegen seinen Vermieter.

Auch sind in Berlin diskutierte Enteignungen großer Wohnungsbaugesellschaften nicht zielführend. Denn diese Maßnahmen verschrecken Investoren. Enteignungen sind wahrscheinlich auch verfassungswidrig, da unverhältnismäßig. Daran ändert auch der in einer ganz anderen Zeit der zerstörten Städte nach dem 2. Weltkrieg entstandene Art. 15 GG, der noch nie für Wohnungen angewandt wurde, nichts. Laut Berliner Senat würde eine Enteignung Entschädigungen zwischen 29 und 36 Milliarden Euro verursachen, Geld, was Berlin nicht hat. Der Senat hätte daher seine öffentlichen Wohnungen erst gar nicht zu einem relativ günstigen Preis verkaufen sollen.

Wege zu mehr bezahlbaren Wohnungen

Bezahlbare Wohnungen können nur mit einem Bündel von öffentlich-kommunalen sowie privaten Maßnahmen in ausreichender Zahl entstehen. Dabei gilt zunächst: Der soziale Wohnungsbau ist zu stärken. Positiv ist insoweit die vom Bundestag verabschiedete Grundgesetzänderung zu Bundesfinanzhilfen im sozialen Wohnungsbau. Nötig ist auch eine verbilligte Abgabe von Grundstücken von der Bundesimmobilienanstalt (BIMA) an Kommunen. Auch Wohngeld macht Wohnen bezahlbarer, wird aber wenig (ca. ein Prozent Haushalte) genutzt.

Weiter nötig ist ein im Folgenden nur stichwortartig aufgeführtes Bündel von Maßnahmen:

  • Verstärkt müssen wieder Bundes- und Landesbedienstetenwohnungen, aber auch Werkswohnungen errichtet werden. Sowohl die öffentliche Hand als auch private Unternehmen sind hier in der Pflicht.
  • Das Baukindergeld ist besser als der Ruf: Es ist in der Nachfrage überzeichnet und stärkt das selbstgenutzte Wohneigentum, bei dem Deutschland mit nur 45 Prozent der Haushalte das Schlusslicht aller EU-Länder bildet. Selbstgenutztes Wohneigentum gerade für Schwellenhaushalte sowie junge Familien mit Kindern fördert zudem die Alterssicherung und die Vermögensbildung.
  • Die strategische Baulandpolitik der Städte und Gemeinden ist durch Bund und Länder zu unterstützen: Danach erfolgt eine Bebauungsplanaufstellung durch eine Gemeinde nur, wenn sie vorab voll oder teilweise Eigentümerin der Flächen wird und der Investor unter (Teil-)Verzicht auf den Wertzuwachs der Grundstücke sich an den Kosten der Bauleitplanung und der öffentlichen Maßnahmen beteiligt.
  • Sozial gerechte Baulandmodelle sind auszubauen: Immer mehr Kommunen geben bei Ausweisung von Bauland vor, dass mindestens 30 Prozent der Neubauten von Investoren für den preisgebundenen Wohnraum bereitzustellen ist. Auch führen immer mehr Kommunen „Konzeptvergaben“ beim Verkauf an Investoren durch: Nicht der höchste Preis, sondern die Konzeptqualität zählt.
  • Stärkung kommunaler Wohnungsunternehmen: Über 700 kommunale Wohnungsunternehmen mit ihren ca. 2,3 Millionen Wohnungen sind nicht auf Gewinnmaximierung aus. Sie garantieren nach ihrem Satzungszweck die „Bereitstellung preiswerter Wohnungen für breite Kreise der Bevölkerung“. Damit gewährleisten sie eine sozial gerechte und nachhaltige Stadtentwicklung.
  • Stärkung von Wohnungsgenossenschaften: Diese befördern das Solidarprinzip und leisten i. d. R. einen wichtigen Beitrag zur Sicherung und Schaffung bezahlbaren Wohnraums und zur Bildung stabiler Wohnquartiere.
  • Aktivierung von Bauland durch Kommunen stärken: Hierzu können erweiterte kommunale Vorkaufsrechte, eine gebietsmäßige Ausübung von Baugeboten, die bisher ein „stumpfes Schwert“ sind, beitragen. Zielführend ist auch die Einführung einer von der Bundesregierung geplanten Grundsteuer C. Damit bekommen Kommunen die Möglichkeit, rechtlich bebaubare, aber noch brachliegende Grundstücke, speziell im Innenbereich, zur Verhinderung der Spekulation mit einem höheren Hebesatzrecht zu belegen.
  • Ländliche Räume stärken – Ballungszentren entlasten: Wir werden die Herausforderung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums nicht allein in den Großstädten lösen. Es muss eine stärkere Dezentralität von Arbeitsplätzen und Wohnen im ländlichen Raum, wo Wohnen bezahlbar ist und ca. zwei Millionen Wohnungen leer stehen, stattfinden. Nötig dafür sind ein schneller und flächendeckender Infrastrukturausbau (Breitband, 5 G-Mobilfunk, ÖPNV, Bildung etc.) und die Schaffung attraktiver Lebensbedingungen.
  • Das (Um-)Bauen und Wohnen in Innenstädten und Ortskernen ist zu fördern. Das betrifft speziell die Aktivierung des leerstehenden Bestands. Hier kann eine Stärkung der Städtebauförderung und des Programms „Jung kauft alt“ wichtige Unterstützung leisten.
  • Überflüssige Standards müssen abgebaut und das serielle und modulare Bauen muss forciert werden. Dieses spart Zeit und Geld und kann die Baukultur wahren.
  • Das Baurecht muss flexibilisiert, digitalisiert und vereinheitlicht werden. Sechzehn unterschiedliche Landesbauordnungen sind nicht mehr zeitgemäß.

Fazit

Die Schaffung bezahlbarer Wohnungen ist eine große soziale Herausforderung unserer Zeit. Diese werden wir nicht mit einem Mehr an Ordnungsrecht lösen. Hierdurch wird keine einzige Wohnung neu geschaffen und nötige Investitionen werden behindert. Erforderlich ist eine Stärkung der kommunalen Verantwortung und der kommunalen Steuerung beim Wohnungsbau (Art. 14 GG: „Eigentum verpflichtet“). Dazu gehört eine Verbesserung bei der kommunalen Aktivierung preiswerten Baulands. Schließlich müssen überflüssige Standards und Kostentreiber abgebaut und die Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.

 

      

Autor: Norbert Portz Beigeordneter beim Deutschen Städte- und Gemeindebund, Berlin / Bonn

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